ATTI NOTARILI

- ACQUISTARE UNA CASA

- IL RUOLO DEL NOTAIO

- DIRITTI ED OBBLIGHI NELLA COMPRAVENDITA

• Diritti del venditore
• Obblighi del venditore
• Diritti dell'acquirente
• Obblighi dell'acquirente
• Obblighi di entrambe le parti (D.L. 4 luglio 2006 n. 223: cosiddetto Decreto "Bersani")

- INSIDIE PARTICOLARI

• in relazione alla "disponibilità" del bene
• in relazione alla libertà dell’immobile
• in relazione alla regolarità edilizia ed urbanistica
• in relazione al regime patrimoniale dei coniugi: la Comunione legale

- PROPOSTE E CONTRATTI PRELIMINARI

- IL MUTUO

- LA DURATA E L'AMMORTAMENTO

- GLI INTERESSI

- ALTRI COSTI E SPESE – TRASPARENZA

- LE PRINCIPALI NOVITA' IN MATERIA DI MUTUI, LA “ROTTAMAZIONE” DEL VECCHIO MUTUO

• L'ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO - LA PENALE
• LA CANCELLAZIONE "SEMPLIFICATA" DELLE IPOTECHE
• LA "ROTTAMAZIONE" DEL VECCHIO MUTUO
  • LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO
  • LA SOSTITUZIONE DEL MUTUO
  • LA SURROGAZIONE O "SURROGA": LA PORTABILITA’ DEL MUTUO

- TRATTAMENTO FISCALE DEL MUTUO

- GARANZIE E INADEMPIMENTO

I rapporti patrimoniali tra i coniugi nel nostro ordinamento sono regolati secondo un regime “legale”, ossia un regime applicabile a tutte le famiglie nel caso in cui i coniugi non abbiano espresso alcuna diversa volontà. Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di una diversa dichiarazione/convenzione, è costituito dalla comunione legale. La legge tuttavia permette comunque ai coniugi di scegliere un regime diverso sia al momento della celebrazione del matrimonio che successivamente.

Anche durante il matrimonio i coniugi possono quindi stipulare un'apposita convenzione matrimoniale, in presenza di due testimoni e scegliere un regime patrimoniale diverso, come la separazione dei beni, senza ovviamente alcun effetto sul vincolo matrimoniale che permane tra gli stessi immutato. Altre regole particolari sono previste per il fondo patrimoniale, istituto giuridico mediante il quale ciascuno o ambedue i coniugi (ovvero anche un terzo) possono destinare, così vincolandoli, alcuni beni a far fronte ai bisogni della famiglia.

Il Notaio potrà fornire importanti consigli ed informare specificamente sui vantaggi e gli svantaggi di ciascuna scelta dei coniugi.

La donazione è uno strumento giuridico per trasmettere a titolo gratuito ad altri soggetti la proprietà di beni da parte di un individuo vivente ed in questo si differenzia dal testamento, il quale produce effetti soltanto a partire dal giorno della morte del suo autore. Con la donazione è possibile quindi attribuire beni, con effetto immediato, alle persone a noi legate da vincoli di affetto, di parentela, di amicizia. Mediante il negozio della donazione è possibile porre in essere mutamenti patrimoniali opportuni al fine di aiutare i propri figli, di “anticipare” disposizioni relative alla propria successione, di fare dono ad una persona cara, di partecipare alla realizzazione di un obiettivo di beneficenza, eccetera. L'importanza di tale contratto e le conseguenze che ne derivano esigono che questo si debba realizzare rispettando forme particolari e solenni che il Notaio vi illustrerà.

La donazione è un atto importante, in quanto comporta l'impoverimento del patrimonio di colui che dona (cosiddetto donante) ed il conseguente arricchimento di colui che riceve (cosiddetto donatario o beneficiario). Si rende quindi necessario conoscere preliminarmente tutti gli aspetti e le conseguenze, civili e fiscali, di tale atto. L'opportunità di una donazione deve infatti analizzarsi caso per caso, di volta in volta tenendo conto di molteplici e rilevanti aspetti che il Notaio di fiducia potrà aiutarvi a valutare, come ad esempio: il patrimonio del donante, la situazione familiare, le implicazioni sulla futura successione dello stesso, gli aspetti di carattere fiscale, gli eventuali rischi per il futuro ed i potenziali vantaggi della donazione. Spesso, la scelta per la donazione, rispetto ad un atto a titolo oneroso (un atto cioè in cui chi riceve il bene sia tenuto a pagare un corrispettivo), si effettuerà nell'ambito di un più ampio e generale progetto successorio, tenendo ben presenti i rapporti che intercorrono tra la successione a causa di morte ed il contratto di donazione.

La successione ereditaria

La successione ereditaria è il fenomeno giuridico collegato al decesso della persona ed alla trasmissione del suo patrimonio ad altri soggetti: il Notaio di fiducia può essere d’aiuto non solo, preventivamente, per fornire suggerimenti e consigli tecnici a chi vuole che la propria successione segua determinate regole, ma anche, successivamente, per risolvere i problemi che si presentano ai congiunti, a seguito del decesso di un congiunto.

Il Notaio ha, infatti, una specifica competenza per consigliare il miglior modo per redigere un testamento, ovvero quali atti compiere, in vita, per conseguire determinati risultati a seguito della successione. Una consapevole visione di come effettuare la trasmissione dei propri beni, soprattutto quando questi consistano in attività complesse e/o legate all'impresa, rispettando ove possibile le naturali inclinazioni dei futuri eredi, può evitare incomprensioni e liti tra di essi, agevolando questo necessario passaggio di consegne tra due generazioni.

Il Notaio può inoltre informare sulle prime operazioni da effettuare quando avviene un decesso e, quanto ai profili patrimoniali, potrà portare a conoscenza delle regole sulla devoluzione della successione (le regole, in altri termini, in base alle quali sono individuati gli eredi), con particolare riferimento alla successione legittima (regolata solo dalla legge), e/o alla successione testamentaria (regolata dalla volontà di chi ha lasciato un testamento); si potrà verificare - nel caso concreto - se vi siano dei soggetti – detti legittimari – ai quali la legge riserva in ogni caso una parte dell’eredità, anche in contrasto con la volontà espressa nel testamento. I soggetti coinvolti nella successione dovranno, poi, decidere se procedere alla accettazione o rinunzia all’eredità, ovvero avere informazioni sulla disciplina applicabile in caso di legato: l’attribuzione, in altre parole, di un bene determinato.

Anche sotto l'aspetto fiscale occorre spesso assistenza in caso di successione ereditaria: il Notaio può fornire la consulenza necessaria per affrontare questo tipo di problematiche.

A seguito del decesso, il Notaio provvederà infine alla pubblicazione dei testamenti olografi lasciati dal defunto, alla registrazione del testamento pubblico ed, in ogni caso, informerà gli eredi sull’operatività concreta delle regole ereditarie applicabili al caso specifico.

Il nostro studio è a disposizione per qualsiasi chiarimento o consulenza in merito.

Il Testamento

Le forme ordinarie di testamento previste dalla legge sono il testamento olografo ed il testamento per atto di notaio.

Il testamento per atto di notaio è pubblico o segreto. Le due denominazioni non debbono trarre in inganno: in entrambi i casi il documento resta rigorosamente segreto per tutta la vita del testatore. Data la secondaria importanza del testamento segreto si farà qui riferimento al solo testamento in forma pubblica.

Il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto dal testatore. La sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni testamentarie. La data deve contenere l'indicazione del giorno, mese e anno. Il testamento olografo, pertanto, può essere predisposto autonomamente da un soggetto, anche non in presenza del notaio.

Il testamento pubblico, invece, è ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni; è, in altri termini, un atto notarile vero e proprio. Quando si pone in essere un testamento pubblico il testatore, in presenza dei testimoni, dichiara al notaio la sua volontà, la quale è scritta dal notaio stesso. Il notaio dà, poi, lettura del testamento al testatore in presenza dei testimoni. Il testamento pubblico contiene l'indicazione del luogo, della data di ricevimento del testamento stesso e l'ora della sottoscrizione, e deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio.

La legge prevede particolari formalità, in caso di testamento pubblico, per il caso in cui il testatore non possa sottoscrivere (o può farlo solo con grave difficoltà) e per il testamento del muto, sordo o sordomuto, mentre altre formalità sono previste per il testamento segreto e per i testamenti speciali.

Il testamento è un documento che riveste grande importanza per il diritto e deve essere posto in essere con la dovuta informazione e con le dovute cautele, al fine, da un lato, di evitare l'invalidità del testamento stesso e, dall'altro lato, di conseguire gli effetti che siano voluti dal testatore nei limiti di legge.

Il testamento olografo, ad esempio, presenta il vantaggio di poter essere predisposto anche senza la presenza del notaio ma non offre adeguate garanzie di conservazione, potendo essere smarrito o distrutto, e può risultare addirittura invalido, nel caso in cui non sia redatto secondo quanto previsto dalla legge. Non è infrequente, infatti, nella prassi, che sorgano gravi problemi in presenza di testamenti redatti senza l'ausilio di un tecnico del diritto.

Per tali motivi in materia testamentaria il ruolo del notaio è di assoluto rilievo:
- in occasione della redazione del testamento, poiché il notaio non solo può fornire tutte le informazioni necessarie ad evitare l'invalidità del testamento ma è il soggetto legittimato dalla legge a ricevere il testamento pubblico, e può comunque portare a conoscenza delle varie opportunità offerte dalla legge per regolare la successione ereditaria;
- a seguito del decesso, poiché il notaio provvede alla pubblicazione dei testamenti olografi lasciati dal defunto, alla registrazione del testamento pubblico e, in ogni caso, può informare dettagliatamente sull'operatività concreta delle regole ereditarie applicabili al caso specifico.

Anche per tali aspetti si può trovare nel nostro studio un valido aiuto per avere chiarimenti ed indicazioni operative.

Stranieri e Notaio

Anche il cittadino straniero può rivolgersi al Notaio italiano, il quale interviene in vari settori e rende possibili diverse operazioni quali ad esempio: l’acquisto di una casa o di altri immobili, la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca, la predisposizione di procure, la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi, la richiesta di autorizzazioni del giudice per i figli minori, la donazione di beni, la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società, il ricevimento e l’utilizzo di atti stranieri in Italia.

• L'acquisto della casa
• Costituzione di società ed altri enti collettivi
• Procure
• Regime patrimoniale tra coniugi
• Atti stranieri da utilizzarsi in Italia (e viceversa)

Società e tipi di società

I soggetti che intendono costituire tra loro una società devono concludere un contratto: il contratto di società (il cd. atto costitutivo), con il quale due o più persone conferiscono beni o servizi per l’esercizio in comune di un’attività economica allo scopo di dividerne gli utili. E' ammessa oggi dall’ordinamento giuridico anche la costituzione di una società da parte di una sola persona (fisica o giuridica) mediante un atto unilaterale: si ammettono infatti la società unipersonale per azioni ed a responsabilità limitata.

Sotto l'aspetto organizzativo, le società si distinguono nei seguenti tipi:

Società di persone:

• le società semplici;
• le società in nome collettivo;
• le società in accomandita semplice.

Società di capitali

• le società per azioni;
• le società in accomandita per azioni;
• le società a responsabilità limitata.

Tutte le suddette società hanno scopo di lucro, cioè sono costituite al fine di conseguire degli utili che verranno successivamente ripartiti tra i soci: si definiscono infatti “società lucrative”.

La scelta del tipo di società che si intende costituire è essenzialmente rimessa alla volontà delle parti che la pongono in essere: una limitazione è però stabilita per le società aventi per oggetto l'esercizio di un'attività commerciale, le quali non potranno mai assumere la veste della società semplice.

Esiste inoltre la possibilità di costituire ulteriori tipi di società nelle forme delle società cooperative e di mutua assicurazione aventi scopo mutualistico: cioè, hanno lo scopo di fornire direttamente ai soci beni, servizi od occasioni di lavoro a condizioni più vantaggiose di quelle che i soci stessi otterrebbero sul mercato. Alle società cooperative si applicano, in quanto compatibili, le norme della società per azioni o, quando l'atto costitutivo lo preveda, sempre che ne sussistano le condizioni di legge, ovvero nei casi di legge, quelle delle società a responsabilità limitata. Le società di mutua assicurazione sono regolate dalle norme stabilite per le società cooperative, in quanto siano compatibili.

Infine, tutte le società, tranne le società semplici, possono avere uno scopo (e quindi un oggetto sociale) consortile, che consiste nel coordinare le attività economiche con oggetto analogo od affine di più società commerciali o di più imprenditori, oppure lo svolgimento di determinate fasi delle rispettive imprese.

Il Notaio Vi seguirà sia nel momento della costituzione della società secondo il tipo prescelto, consigliandoVi l'inserzione delle clausole più opportune ed evitando quella di clausole statutarie illegittime, sia nella fase delle modifiche statutarie che nelle cessioni di partecipazioni sociali, ed infine Vi assisterà e presterà il proprio ministero e la propria consulenza nella fase iniziale della procedura di scioglimento e di liquidazione della Società esistente

L'azienda

L'attività dell'imprenditore individuale e della società-impresa si esercita per il tramite di un complesso di beni organizzati dal titolare appunto per l'esercizio dell'attività di impresa: questo complesso di beni è l'azienda.

Per espressa disposizione di legge nel nostro ordinamento giuridico le cessioni e gli affitti d'azienda o di rami dell'azienda possono essere stipulati soltanto per atto notarile, sia esso atto pubblico o scrittura privata autenticata; questa previsione fu introdotta nei primi anni Novanta onde contrastare il fenomeno del riciclaggio del denaro sporco, che spesso passava attraverso operazioni su aziende, all'epoca non soggette ad alcun controllo.

Va inoltre evidenziato l'importante ruolo che la consulenza notarile può svolgere in simili contesti: innanzitutto nel favorire un equilibrato contemperamento degli interessi in campo, inoltre la particolare formazione giuridica del Notaio lo rende particolarmente adatto a fornire la propria assistenza su particolari clausole contrattuali, che rispondano ad esigenze specifiche, ed a consigliare le parti su tutti i riflessi che l'operazione ha sull'assetto patrimoniale dei soggetti interessati.